泰国房产是永久产权吗?是否有地权?

在泰国购房,和中国70年产权不一样,泰国公寓产权都是永久产权(Free Hold),可世代继承。购买泰国公寓,作为共同业主,您不单会拥有有公寓房产证,泰国的土地厅(Land Office)同时还会有您所购公寓的地契附上。购买泰国别墅也是一样道理,但别墅按泰国法律外国人不能直接购买,需要以泰国公司名义购买。在泰国买楼成功过户后,泰国当地土地厅会为业主颁发房产证+地契(土地权狀)如下:泰国房产证(Ta Bian Baan)泰国地契Chanote泰国地契Chanote标志是土地所有权在泰国的最高形式。Chanote意味着该地块已被准确进入国家土地调查网中。并且已由国土部门丈量和认定。快速现场检查的方法是寻找该地块周围的红色标记桩。这些红色标记桩应该有唯一的编号,这些红色标记桩表明该地块很可能有 Chanote标志。同时你也应该索取一份该地契的副本,你的律师应当在当地国土局验证。这一类型的地契意味着你对地契中所定义的范围土地拥有100%的所有权,不仅如此您还可以对您的土地进行自由的买卖、转让、或抵押,如果您想在泰国购买带地房产的话,此类地契是您未来房产最安全的保障。泰国地契Chanote是这样的:泰国是君主立宪制国家,实行民主政策,法律系统和社会制度全部借鉴于英国,极度注重私人财产产权,对外开放比较早,是世界各国游客最青睐的旅游目的地。泰国是佛教国家,民风淳朴,物价低廉。泰国每年的红黄斗争以及现在正在发生的政变,也没有影响到百姓的生活。泰国1850年起(清道光三十年)在国王推动下即开始发展西式现代教育,建立泰国第一所大学“朱拉隆功大学”(这个学校在暹罗广场附近,是泰国综合排名最高的大学),给贵族子弟奖学金让他们去欧洲留学,建立博物馆图书馆,修铁路办邮电局等等,相当于近代中国的洋务运动外加维新变法。在外交上当时在位国王拉玛五世也利用列强之间的矛盾,纵横捭阖,使得泰国成为二战前东南亚唯一没有被殖民的国家,泰国的现代化也从那个时候开始。泰国房产产权沿用英国法律,是一个奉行“城堡法”和“不退让法”的民主法治国家,泰国政府和法律非常注重保护个人产权(包括房产,不论个人产权或泰国公司产权)。

购房政策·泰国 发布时间:2019-04-11

泰国东部经济走廊EEC:蓄势待发,前景无限!

在经济全球化的发展浪潮中,许多国家都在发展与创新中探索变革之路,而泰国则是最具代表性的国家之一,2016年泰国政府推动泰国4.0,内容涵盖2017年至2036年的经建计划(共20年,每5年为一期),主要目标是以科技为传统产业提高附加价值,包含工业4.0、服务业4.0、贸易4.0、农业4.0,推动泰国经济成长,将泰国打造成东盟地区领先的数字商业中心。为实现这一目标,其中的东部经济走廊(EEC)政策意义重大。泰国政府推出“东部经济走廊(EEC)”计划。被国际誉为可以媲美中国的“粤港澳大湾区”的泰国经济发展计划,有背景、有前景,商机、投资潜力不可估量。什么是东部经济走廊(EEC)?东部经济走廊(Eastern Economic Corridor,以下简称EEC),是指泰国在东部沿海的北柳、春武里和罗勇三府设立经济区。通过大力发展基础设施及实行一系列投资优惠政策吸引新产业,将泰国东部打造为一个集海陆空三维交通系统为一体的国际交通要塞。EEC是泰国唯一国家级经济特区,是泰国政府近30年来提出的最重大的投资计划,也是泰国实施的最大规模、行动力最强的投资项目。未来,EEC将发展成为世界级经济中心、贸易和投资中心、交通和物流中心、世界级旅游胜地及东南亚大门。发力10个目标行业,引领未来发展东部经济走廊(EEC)涵盖北柳府、春武里府和罗勇府,是东海岸工业开发区的延伸,泰国政府希望“东部经济走廊”内发展空运、新型汽车、智能电子、高级农业及生物科技、食品加工、旅游、机器人、医疗保健、生物材料及信息技术十大目标产业。包括第一波S形曲线产业 (First S-curve) 和新一波S形曲线产业 (New S-curve) 。除此之外,还有第二波S形曲线产业 (2nd S-curve),属于需要调整改进的产业,包括时尚产业 (涵盖纺织服装、皮革、珠宝饰品) 和材料产业 (涵盖金属、合金、玻璃、水泥和陶瓷)。根据泰国政府规划,东部经济走廊有望成为东盟海上交通中心,连接缅甸土瓦深水港、柬埔寨西哈努克港和越南头顿港。目前泰国政府已批准168个基础设施建设项目,总值9890亿铢(约等于2073亿人民币)。东部经济走廊办公室秘书长Kanit Sangsubhan表示,基础设施发展计划由巴育总理主持的东部经济走廊(EEC)委员会批准。该计划将分三个阶段进行:短期、中期和长期。短期阶段: 2017- 2018年,旨在吸引国内外投资东部经济走廊;中间阶段: 2019- 2021年,关注运输发展;长期阶段: 从2022年开始,旨在创建可持续发展和加强连接邻国基础设施网络。EEC三大优势,发展潜力无限01区域优势EEC位于大湄公河经济走廊和21世纪海上丝绸之路之间,陆上与柬埔寨、老挝、越南连接,海上则位于印度洋与西太平洋的海上航线中点位置,是通往亚洲的门户。02现有基础设施通过相互衔接的各种运输方式,将东部经济走廊内从上游至下游的产业供应链整合起来,并通过高速公路、高铁与泰国重点城市连接,通过港口、机场、铁路、公路衔接周边国家及连通全世界。03投资优势泰国是东盟地区第二大经济体,且当地办公租赁成本与生活成本较低,工业园区数量多、规模大、设施完善。在政策优势方面,泰国政府及泰国投资促进委员会(BOI)对自主投资有具体的政策鼓励:1. 区域内投资企业仅征收20%的企业所得税且在此基础上五年内减免企业所得税50%,最高减免优惠可延长至15年。2. 机械类产品及用于生产、研发产品的原料进口免税。3. 参与项目的企业管理层、投资者、专家可享受最高不超过17%的个人所得税税率。4. 将设立专项资金支持研发创新和吸引高新产业人才。5. 参与项目的企业将拥有土地所有权许可。6. 参与项目的企业员工的签证办理手续将获得最大简化。source: www.sohu.comEEC规划包括三个发展阶段:第一阶段,2016~2017年;第二阶段,2018~2020年;第三阶段,2021年及未来。并且在计划实施的最初5年内,至少有1.5万亿泰铢(450亿美元)投入建设基础设施。EEC基础设施具体项目包括扩建乌塔堡国际机场、林查班港、修建曼谷至罗勇的高速铁路及完成区域内铁路复线、高速公路建设和医院修建等。其中,政府规划将乌塔堡机场发展成为地区航空枢纽,发展飞机修理和航空人员培训产业。EEC的各个优势具有可观的前景,中国各大企业都已抓住机会,乘着EEC的东风,纷纷投资泰国,抢占了先机。如2018年4月,阿里巴巴宣布将在泰国投资,并将在EEC经济区建设“柬老缅越泰中南半岛五国智能数字枢纽”。同时,华为拟向EEC注资1000万美元,建设东南亚地区最大的云数据中心。其中,中国电商巨头阿里巴巴集团创始人马云在3月30日访问泰国,并宣布该集团对泰国政府东部经济走廊(EEC)计划的未来投资,此次阿里巴巴将累计向泰国投资110亿泰铢。阿里巴巴想要将中南半岛五国(泰国、缅甸、柬埔寨、老挝和越南)和国际市场联系起来。其研发部以及中小企业业务发展中心,都有望设在EEC。泰国的中小企业将作为阿里巴巴的供应链,通过该集团的电商网站向市场提供商品。泰国政府预计,此举将会推动更多海外公司投资,更加证明了EEC未来的发展潜力。基础设施建设火热,促沿线地区联动式发展泰国政府对交通网络的建设也不容小觑,其中最引人注目的是中泰铁路的曼谷-罗勇段,泰国政府投入了72亿美元于此项目,建成后将直连三大机场、主要旅游地和人口密集区,带来的经济收益是不可估量的,当地的房产市场也会在经济的强力带动下更加蓬勃。根据万事达卡2018年全球目的地城市指数报告,这些基础设施的建设,将进一步刺激旅游产业和物流产业,带来更多的游客和常住人口,强力推动地区房价和租金的上涨。EEC给泰国带来了什么影响?东部经济走廊全面推开后,泰国经济增速将从目前的3%提高至5%,每年为国家降低4000亿泰铢的物流运输损耗,并创造100,000个工作岗位。此外,自从EEC经济特区建立后,游客数量增长了4%左右,而2015年到2016年春武里(Chonburi)增长了38%。在过去十年里,这三个经济特区的人口增长了8%-22%。在地价方面,已经增长了30%-40%。可以说,东部经济走廊将会是泰国未来经济发展的一个新增长点。就目前了解的情况看,国外资本将会在东部经济特区(EEC)内形成集结,除了会进一步推高当地房价外,还会带来越来越多的国外投资者。随着城市的扩容以及地铁线路的完善,泰国房价上涨已成必然,现在投资正当时!总 结 泰国东部经济走廊发展计划,是泰国经济走向世界的一个契机和窗口。未来十年东南亚的发展将在全球经济发展中承担更重要的角色发挥更大的作用。泰国东部经济走廊是泰国经济发展的先行者,其发挥的作用不亚于长三角经济区、珠三角经济区发展之于中国经济的作用。随着东部经济走廊的发展,全泰国乃至全世界的高素质人才的大量涌入,将给整个经济走廊内的城市带来不可估量的创造力、发展力。

购房政策·泰国 发布时间:2019-03-19

搞清柬埔寨各种产权形式,看这一篇就够了

投资房产都绕不开产权问题,各国对产权的政策也都是不同的。关注柬埔寨房产的朋友都知道柬埔寨房产有硬卡和软卡之分。国内有房产证作为产权凭证,那么柬埔寨房产的产权凭证又是什么呢?下面我们就来详解一下柬埔寨的各种产权形式以及产权凭证。总体政策首先,作为外国投资者,我们要了解柬埔寨规定的“外资所有权”。根据2010年柬埔寨所有权法规:驻柬埔寨的外国人也可以享有某些特定房产产权,但仅限于获得分契式产权的建筑,而只有新建的公寓建筑有分契式产权。分契式产权法规又规定:外国人不能合法拥有地面层建筑,因此外国投资房的比例只能占到一栋共管公寓的70%。产权形式柬埔寨一共有4种产权形式:硬产权●颁发机构为国土管理规划局,并经过了国土部的国家级信息认证●是最权威的房产权证明,最好的房产权形式●转让需缴纳4%的转让费。●永久有效●分为两种,一为不动产持有证书(土地使用证书),一为不动产所有权证书(房屋使用证书),二者都可抵押给银行进行贷款。软产权●地区/县办公处认证并颁发的产权凭证●为避转让费,软卡是柬埔寨最普遍的产权形式。●大多数新项目是以硬产权的形式进行●有效期限以实际登记为准分契式产权●简单来说就是拥有多个业主的建筑,某些部分是某个业主专有的(私人区域),某些部分是所有业主共有的(公共区域)●正在快速普及中●不仅适用于住宅楼,也适用于商用大楼以及合租的办公楼LMAP产权●柬埔寨国土、城市规划以及建设部为确保土地产权安全而设立的●在LMAP(土地经营管理项目)模式下,所有土地都必须注册GPS坐标●LMAP与周边各方都能达成边界协议,不存在边界争端●最安全的产权形式办理产权的流程准备身份和婚姻状况的所有证明文件,并且必须翻译为高棉语。需要注意的是,本土买家,外国买家以及开发商需要的文件以及办理流程都不相同。因此,最好请一个当地法律公司为买家支付过户税之前的法律流程提供法律支持。法律公司能够审核证明材料以及上面的高棉语翻译,并且负责联系土地部门。买家本人必须在柬埔寨国内对以上证明文件进行画押,销售合同以及过户申请也都必须是柬埔寨土地部门提供的标准模板。注意事项核验开发商文件为了确保产权过户没有任何纰漏,买家必须核验开发商的以下4个文件:●土地硬产权以及房产分契式产权●开发建设许可证●开发商的注册●总体规划的批准要把这些文件和国土、城市规划和建设部(MLMUPC)登记的相同文件进行核对。关于分契式产权,买卖协议里也应明确共有所有权以及私人所有权的所有细节。评估开发商资金另外值得注意的是,为了防止开发商资金不足而出现延迟交房甚至项目烂尾的情况,卖家还应了解开发商的资金状况。大体有两个标准,其一是开发商或开发商的母公司在正规证券交易所上市,则该开发商的财务记录以及实践标准是可以预测的;其二是开发商的财务评估良好并且没有项目不良记录。跨国买家在进行交易时一定要事无巨细地确认核准,尤其文件都要与柬埔寨土地部门的模板进行详细对比,必要时请一个信誉良好的经纪人和法律顾问,以避免后续的法律纠纷。

购房政策·柬埔寨 发布时间:2019-03-15

重磅!英国买房海外投资者即将限购,海外投资房产印花税势在必行!

2019年2月11日,英国政府在政府官方网站上公布了关于非英国居民在英格兰和北爱尔兰地区购房加征1%的印花税征询意见稿。该举措是继在去年10月的保守党会议上,梅姨提出的要对海外投资者加收额外印花税提议以及当月公布的英国财政预算案中涉及的这一提议的进一步落实。英国政府表示通过落实这一旨在针对非英国居民购房者加征印花税的举措,以帮助控制房价上涨。新附加税的收益将用于解决无家可归露宿街头的问题。 财政部长梅尔•斯泰德(Mel Stride)表示:“英国现在和将来都将是一个开放和充满活力的经济体,但一些证据显示,购买英国房产的非英国居民可能正在推高房价。”“1%的附加费可以帮助更多的人在未来拥有自己的房子,其收益将用于解决露宿街头的问题,从而推动我们到2022年将露宿者数量减半的计划。” 此次征询意见稿涵盖了加征税的所有方面,包括如何界定非居民以及如何适用于公司为购买主体的情况等。征询意见稿提到本次加征印花税的政策在个人作为购买主体的情况下,不仅依据房产价值还同时要考量购买人的情况以及房产的类型,适用于非英国居民购买在英格兰和北爱尔兰地区购买住宅类房产(含自住和投资出租用途)的个人。对于此类人群,不论是按标准印花税税率的、带有租赁成分购买使用权限份额的、购买全球范围非唯一额外房产的,以及能够享有全球首套印花税税收优惠的情况均适用本次加征政策。 那么如何界定“海外购房者“呢?征询意见稿提出按从房产交易发生的那一天往前推12个月内,如果在英国境内居住不满183天的人,就会被认定为”海外购房者“。对于那些致力于来英国工作生活的人来说,也拟定了退款条款:“如果在有效的交易日期后的12个月内,在英国居住满183天及以上,还将有资格获得退款。“当然上述意见以及细则还是征询意见,政府也在征询其他更好的界定以及测试标准。 除个人购买房产的情况外,征询意见稿提到本次加征印花税的政策也同样包括以公司作为购买主体的情况。同时详细的界定了英国本地公司的概念,即公司的成立和管理控制在英国,同时也同样适用于长期设立的公司,并且熟悉管理和经营者以及法律、财务和税务等专业人士的公司。该意见稿也提出了对于非英国居民利用英国公司购买房产间接享受购房经济效益的情况将如何界定和加征印花税。此外,该意见稿提出了对于联名购买者(含共同共有或者比例共有joint tenants or tenantsin common)一方属于非英国居民适用加征印花税的情况以及相关特殊情况。对于非英国居民满足全球首套总小于500k的first time buyers’ relief (FTBR)享受印花税优惠政策的购买人,将拟定按£0 - £300,000 部分按1%征收 and £300,000 - £500,000按6% 征收(5% + the 1% surcharge) 。 征询意见稿中关于退税和复杂情况、以及案例计算和调查问卷及问题不再这里一一赘述。该征询稿的征询期将于5月6日截至,随后政府将会公布政策和实施和细则。 综上我们将意见稿中提到的印花税加征税率的情况总结如下:本次征询意见政策的拟定延续了一贯的政策制定事无巨细的风格,对于英国本地居民首次购房者来说是一个好消息,增加了竞争对手--海外投资买家的成本,会在某种程度上降低海外投资者的购买热情。然而,知名金融平台intrinsic的总经理杰玛·哈勒(Gemma Harle)总结指出,”1%的附加费不太可能对投资者情绪产生太大影响,它只是一个简单的机制,目的是增加对不断增长的无家可归人口的资助。她谈到“在这个政治伤痕重重的时期,这次磋商很可能是制定一项广受欢迎的政策的第一步,它将获得相当多的跨党派的支持。”她分析称”这项政策可能会让现有住房的存量得到进一步释放,并让首次购房者有更好的机会首次踏上住房的阶梯,这对于让更多的人搬出出租房,搬进自己的家可能是至关重要的影响。”中国的海外买家会因为这 1%而减少对英国的房产投资热情吗?明显的不会,越是限购,越是证明英国房产的稳定性和增值空间,只会让来自中国的海外买家更加相信和更加投入。 

购房政策·英国 发布时间:2019-02-19

泰国置业,哪个区域的房子才是你的菜?

泰国凭借优美的环境,完善的旅游服务,成为举世闻名的亚洲旅游胜地。随着其旅游业的不断发展,经济的不断走高,吸引了越来越多的投资者前往泰国投资置业。泰国置业的优势明显,相比于国内,泰国房产拥有以下优势。1、 永久产权,无遗产税2、 房价低,无公摊面积3、 房产自带精装修4、 医疗、教育资源丰富5、 资源回报率高6、 房产升值空间大众所周知,泰国置业的目的地主要集中在曼谷、普吉岛、芭提雅和清迈。四个地区各具特色,投资者可以根据自己的具体需求去选择适合自己的区域。下面我们就来盘点一下四大区域的热门购房地区。曼谷曼谷是泰国的首都和最大城市,为泰国政治、经济、贸易、交通、文化、科技、教育、宗教与各方面中心,是泰国经济最发达的区域。01素坤逸区 Sukhmvit素坤逸大街1-65巷以及2-44巷以及在此范围内的其它巷都泛称为曼谷素坤逸区,素坤逸区是目前曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区,这里配有BTS轻轨捷运,众多写字楼办公室,是重要的CBD发展区,也是外国人(以日本人最为集中)和泰国人最重要的居住区,占据了曼谷市区面积的31%。同时素坤逸区也是目前曼谷公寓供应量最大的区域。02是隆/沙吞区 Silom/Sathon是隆/沙吞区域主要包括是隆路、沙吞路、萨拉丹Sala Daeng,萨拉丹小巷里众多稍显古老的豪宅建筑无不隐约宣示着泰国富五、六代房主们的背景、声望与财富。所以说要在曼谷做土豪?不可错过萨拉丹!素拉旺路、 Narathiwas-Ratchanakarin (Chan Road北路) ,是曼谷最为老牌的CBD金融住宅区,现在我们在该区可见的大部分高层建筑在上世纪90年代以前即已建成,象征着曼谷的古老、现代,代表繁华和传统的融合与沉淀。是隆/沙吞区也是现在曼谷第二大住宅区。03中心隆披尼区中心隆披尼区Central Lumpini是曼谷丁级区域,区域内集中了精华商业中心和豪宅地标,包括无线路、奔集Ploen Chit(未来曼谷超豪华地标建筑集中地), Rajadamri, 奇隆Chidlom, 朗双Langsuan, Sarasin和 Ruamrudee Roads。因为中心隆披尼区土地极度稀缺,新盘开盘数量屈指可数,因此房价增幅较为明显。04湄南滨河区Riverside湄南滨河区的房价增速非常惊人,每年增幅在20%左右,其实这个区域的房产我们并不是特别推荐,因该区属于曼谷老城区,陈旧的物业较多,较为欠缺比较新的基础建设生活配套设施,交通也比较拥堵。05素坤逸外区 Outer Sukhmvit素坤逸外区主要是指曼谷素坤逸44-76巷 和 65-115巷之间的区域。素坤逸外区是曼谷主要住宅区内房价唯一下跌的区域,房价下跌的原因主要是因同时期开盘的偏远中低端公寓太多而拉低了房产均价。06曼谷周边区域除了以上6大区域,曼谷市区周边区域主要是:拉差达Ratchadapisek, Rama 9, 拉抛Ladphrao, 蓝康恒Ramkhamhaeng, 帕凤优庭Paholyothin, 吞武里Thonburi。普吉岛普吉岛是泰国最大的岛屿,位于安达曼海当中,面积576平方公里,人口38.66万人,属于热带海洋性气候,炎热多雨,岛上环境纯净、海水清白,是一座著名的度假岛。01BangtaoBangtao是普吉西海岸地区少数几个重点开发地区之一。大多西海岸的黄金地块几乎都被地产商巨鳄“先行霸占”,剩余能开发公寓的优质地块确实凤毛麟角,但这并不阻碍地产买家继续把目光投向bangtao,开发度假型公寓,从普吉未来的规划与发展速度来看,bangtao是普吉岛重点发展的关键领域,在普吉岛房产总体环境上来看,bangtao的发展举足轻重。02MaikhaoMaikhao是靠近普吉国际机场的北面海滩,正极速发展着,是普吉不可多得的“潜力股”地区。maikhao拥有许多国际度假酒店,如 Renaissance, JW Marriot 及Anantara等。诸多高端国际酒店的入驻,足以证明这片海滩在普吉岛房产投资趋势中的地位。03Surin如果你特别喜欢面朝大海,春暖花开的惬意,那Surin海滩上的海景公寓就不得不向你推荐了,但是他的价格相对来说也是昂贵的。典型的Surin公寓有一他自己的评判标准,包括:宽敞的部分能看到海景的客厅及卧室、精美的厨房,完善的物业,如公寓大堂或接待室、泳池健身房设施及24小时安保等。如果经济实力允许,在普吉岛房产投资中选择Surin也是可以的。04Kamala卡玛拉海滩上汇集多家知名地产投资集团建造华丽的公寓(一到两卧公寓户型面积从70平方米到400平方米不等)。Kamala是著名的旅游胜地,因此这里的公共设施更具娱乐性,简直是一个混合了公寓生活的度假胜地,同时物业管理也保持着国际高标准,不断吸引外国投资者的关注。芭提雅芭提雅是中南半岛南端的泰国一处著名海景度假胜地。是近年来热度极高的海滩度假、房产投资、旅游、养老圣地,享有“东方夏威夷”之誉。素以阳光、沙滩、海鲜名扬世界,美丽的海景、新奇的乐园、还有最负盛名的人妖表演,缤纷无休的夜文化,吸引着全世界的游客。01芭堤雅中心区(Central Pattaya)和芭堤雅的其他区域相比,兴建在私人沙滩旁边的高层一线海景公寓更加昂贵。由于只剩余极少数的海滨地块,这里一线物业的资本增值潜力会超过这座城市的其他区域。该区域云集了芭提雅最为顶级的五星级酒店及豪华一线海景公寓,是芭提雅市目前最为高端的社区,超高层公寓、五星级酒店、私人沙滩、顶级豪车、低调的土豪等种种因素,该区域也被人称为“芭堤雅的亿万富翁街”。当然由于芭堤雅中区已完全商业化,挤满了酒店、饭店、购物中心、酒吧等商业建筑,较为拥挤和嘈杂,是年轻人的天堂,不太适合长期居住修身养性的退休养老人士。另外由于泰国土地私有化的原因,芭提雅中区的新楼盘建案数量非常稀少,好的楼盘更是可遇不可求,一般芭堤雅市中心地带的优秀地产投资绝对不会有错。02帕答纳山 (Pratumnak Hill)帕塔纳山之所以被大多数人认为是芭堤雅排名第二的最佳投资地段是基于以下事实:它属于这座城市宁静和青葱的一部分,但其几乎处于正中央的位置又意味着只需几分钟就可到达芭堤雅商业中心。它的另一优势在于,帕答纳山上的很多公寓单元都有海景,可远眺珊瑚岛(Koh Larn Island)。该区域较受欧洲高端租客的欢迎,租金回报相当不错。排在一线海滨物业之后,拥有海景的公寓是仅次于它的独特选择,同样也拥有最佳的资本增值潜力。然而帕塔纳克山上仍有很多现成建筑地块,这意味着物业升值速度不太可能如芭堤雅北区的那歌海滩那样快。该地区缺点是由于地处山坡,街道较为拥挤,类似于欧洲一些地区。03中天海滩 (Jomtien)中天是芭堤雅房产总体增长最快的区域。中天的海滩优于芭堤雅中区,沿着中天海滩路前行,目前虽没有兴建大型商场,但沿途设有众多不错的餐饮和娱乐选择。入夜的中天海滩可以称为是一道相当繁华的海岸线,中天是这座城市最经济实惠的区域,因此对于有限预算的买家而言是一个不错的投资选择。对于度假屋买家,尤其是有孩子的家庭来说,很多功能齐全的度假村是绝佳的考虑。04纳中天海滩 (Na Jomtien)除了沿海一带,纳中天的主要优势是此地拥有未受污染的沙滩,以及将在海滩兴建住宅的事实。在追求自然简约的定位上,这里更类似于华欣海岸,环境清幽安静更有浓郁的芭提雅风情为伴。而它的另一主要诱人之处是拥有海洋游艇俱乐部 – 整个东南亚最好的游艇停泊港之一。因此该地区极受富裕泰国人的欢迎。在海滩上的一线开发项目长远可预见良好的资本增值潜力。05芭提雅东区 (East Pattaya)这里大部分项目极为超值,里一套三间卧室的别墅价格低于这座城市其他大部分地区的一套双卧室公寓的价格。因为外籍人士在泰国不能直接拥有土地,需注册泰国公司来购买泰国别墅,对于不了解泰国的客户来说,手续稍显复杂。此外,大部分的别墅开发项目位于偏远地区,意味着业主和租客需用自己的交通工具进入市中心,如果长期居住,必须买车。因此该区比较而言更适合自住。清迈清迈是泰国北部的一座林荫城镇,自然环境优美,气候凉爽,市内的一切显得很清新平静,非常适合养老。01清迈市区东南部清迈市区东南部乍伦巴贴路(Charoen PrathetRoad)是清迈最繁华商圈——清迈夜市所在地,酒店、餐馆、商铺、IT店星罗棋布,是外国游客的购物天堂,车水马龙不分昼夜。这一带可开发房地产的地块已所剩无几,可供销售的楼盘均为A级公寓。当地和全国性开发商投资了多个住宅和商业楼盘,包括公寓、商住楼、连排别墅、社区购物中心、鲜货市场。由于地处商业区,适合投资公寓以供出租或等待升值转售,目标客户或租户是到清迈工作的外地或外国商人。02清迈市区西北部该区域最有潜力的地段是运河路(Kanklong Cholprathan Road,或译作Canal Road) 和宁曼路(Nimmanhemin Rd)。运河路是连接清迈市中环路和外环路西南段的重要道路,可通往多个重要旅游景点,如素贴山双龙寺、清迈动物园、园博园(The Royal Flora Ratchaphreuk)以及清迈大学、清迈国际会展中心等。沿线开发的住宅尤其是公寓项目众多,主要为满足游客和大学生需求。宁曼路街区位于清迈市区西北部,在古城与清迈大学的中间,有多条纵横交错的小巷。这里商铺林立,宾馆、饮品店、酒吧、餐厅众多,而且装潢创意新颖,充斥着文艺小资情调,无论白天还是夜晚国内外游客和本地年轻人络绎不绝。泰国人称之为“不眠路”,在中国游客中则以“小清新”著称。由于环境位置好、人气高,因此该地段的公寓价格较贵。

购房政策·泰国 发布时间:2019-01-15

加拿大房控新政下“投资置业”眼光要放长远!

8月2日,加拿大BC政府表示:外国买家在购大温哥华地区房产时需多支付房价的15%充作房产交易税。10月3日,加拿大财政部宣布:自住房免缴增值税政策只针对加拿大居民,海外买家不在免征范围内。10月17日,加拿大政府声明:房屋贷款人需通过利率(4.64%)压力测试,才能获批贷款。接二连三的发布新政,导致加拿大整体房市“大变”。不少国内投资人对加拿大整体市场状况总结为“购买者进入了观望期,成交下滑,房价平稳”。一、政策爆发并非偶然,政府干预只是时间和强度问题据了解,温哥华率先发布新政,强调外国人在大温地区购房征收15%的交易税。权威数据显示,调控后,8月环比上月成交量下跌26%,销售额下降22.8%。大温地区市场正在降温。目前,大温地区的楼市相对冷静,同时,也因此次政策调整获得了全球不动产投资人的进一步关注。二、热钱转向多伦多,政府最终打出了“组合拳”许多从温哥华被迫离场的买家,既而转向了多伦多,反倒给加拿大楼市加了一把柴。重压之下加拿大政府再次亮出绝招――征收增值税和收缩信贷。从而减少国外资本进入房地产市场,让房价理性回归。这次加拿大对增值税条款的修改将迫使外国人不得不申报自己买卖房子所获得的差价,此举一方面有助于堵塞税负漏洞,另一方面令频繁的房屋买卖有所冷却。双管齐下,银行收紧贷款额度的限制,不仅在交易末端控制收益也变相提高了购房门槛。这种“一刀切”做法虽然很可能对整个国民经济和就业市场造成伤筋动骨的影响,但就整个加拿大房市来看,房价已经步入平稳期,联邦政府的预期目标初步达成。三、政策的调控是否会将投资“火苗”引向周边城市?目前来说,除温哥华和多伦多以外的其他城市,海外投资客本身数量不大,即使加拿大全方位进行楼市政策调整,对这些城市的影响也微乎其微。四、加拿大火热的楼市会不会一降到底?相关专家认为,这好比中国的楼市,经历多次政策的洗礼,房价不降反增。短期量跌价稳也是市场调整期的正常表现。“现阶段的加拿大楼市只是进入了一个短暂的冷冻和观望期,未来楼市何去何从,整体来看,加拿大相较于美国、英国、澳大利亚等老牌的投资国来说,投资前景仍然向好,将是一只“潜力股”。其实对许多人来说,不管是买房居住还是作为投资对象,都将会是人生中最大笔的交易。假如您是初到加拿大,刚接触房地产市场的话,不妨慢慢来,问清楚,然后作出适合您的决定。在您开始置业之前小编也总结几点供您参考:(1)购房价:找出您能负担的金额。找房贷专家商讨是免费的,有些房贷专家甚至可以登门拜访您。他们能助您找出哪种房屋贷款最适合您,以及所需的首期付款金额。房贷专家可准确计算出您获预先批核的借贷金额,与花在房屋上的开支。(2)必需条件:准备一张清单,列出您认为重要的考虑因素。例如,考虑地点您是否想留在同一地区?靠近亲友?准备花多少交通时间去上班?是否准备好作出改变?住在市区还是市郊?并考虑学校、商场或康乐场所的重要性。(3)作出取舍:住在市区,您便可以乘搭公共交通工具,往往还可步行到餐馆、商店和享有其他便利之处。但缺点是,在市区,您就不能像住在市郊一样拥有大房子或庭院了。(4)选择众多:您想要独立屋,还是镇屋或半独立屋已能满足您的需要?您需要多大的车库或庭院?您懂得保养维修,还是要一个已可入住的家?这些都是您的房地产代理将会问的问题,因此最好提前思考一下。

购房政策·加拿大 发布时间:2019-01-08

美国成2017高投资回报城市数量最多国家,投资正当时!

在2018年至尚优品发布的《中国千万富豪品牌倾向报告》中,房地产继续成为高净值人士最主要的个人投资方向,并且平均海外资产占受访者可投资总资产的13%,比上一年上升一个百分点。高净值人群海外房产投资热情持续上涨,该报告进一步指出,14%的受访者表示未来三年将增加海外投资。而在最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中,有47个涨幅在10%以上,第50名涨幅9%。海外置业投资回报率最高的前50名城市中,有7个在20%以上,第50名回报率也高达8.3%。数据正表明海外房产势不可挡的增值力度,也证实了投资者对海外房产的追捧实乃明智之选。   胡润研究院:美国成2017高投资回报城市数量最多国家在本月最新发布的《2017年度胡润海外置业投资回报指数》中,胡润研究院指出了最近一年全球房价涨幅最快的50个城市。报告中“胡润海外置业投资回报指数”指的是当地的房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅三项相加而成的总分。而这三个方面更是海外房产投资首先要考虑的三个要素。例如,温哥华房价年涨幅15.9%,租金回报率3.9%,汇率涨幅1.4%,三项相加得投资回报率为21.2%。海外房产项目的投资回报率离不开房屋的增值空间、租金回报以及国家汇率,租金回报高有利于投资者较快取得短期收益,缓解供房压力;增值空间大对于长期持有的投资人士是稳定又安全的一大选择;而汇率更是增加额外兑换收益,三者兼有的房产最受投资人士青睐。报告中,投资回报率总分排前50名的城市共来自19个国家,其中美国以11个城市居首,其次是英国(7个)、澳大利亚(4个)。其中美国西部上榜7个城市,包括圣何塞、西雅图和拉斯维加斯;东部上榜4个城市,分别是奥兰多、纳什维尔、达拉斯和休斯顿。   不容错过的三大美国投资明星城市:洛杉矶、纽约、奥兰多根据《2017汇加移民•胡润中国投资移民白皮书》,洛杉矶已连续四年成为中国高净值人群最青睐的海外置业和移民城市,纽约维持第四名;而奥兰多则以旅游度假资源深受全世界观光人士喜爱。无论是在知名度还是宜居度上,这三大城市都值得投资者重点关注。   ■洛杉矶洛杉矶是加州第一大城、美国人口第二大城市,华人总数在全美排名第二,仅次于纽约。在施罗德斯投资银行公布的《年度全球城市指数》里,洛杉矶夺得“全球最佳房地产投资城市”榜首,作为全美华人最为集中的一个城市,洛杉矶拥有着四季如春的宜人气候、完美的华人生活圈以及一站式的优质学区,这里拥有加州大学洛杉矶分校、南加州大学等令人向往的高等学府。阳光、沙滩、冲浪男孩为这座城市带来了活力,而优质的教育资源、源源不断的就业人口都为其在房产投资城市排名中带来了不容忽视的竞争力。   ■纽约    在全美的优质投资城市中,纽约也一定算得上是佼佼者。作为美国的“金融核心”,著名的华尔街就位于纽约的曼哈顿。在这里,你能找到一切奢华炫目的生活方式,更是社会名流与政商要员流连的城市。虽然纽约的房价持续上涨,但纽约的房屋空置率长期持低,也正因为纽约在美国独一无二的金融地位、高就业率、奢华的生活方式,使其成为高净值人士心中的“全球资产保险箱”。   ■奥兰多位于美国的阳光之州——佛罗里达州,奥兰多享受着天时地利的人口流量利好。据统计,仅2017上半年,到访佛罗里达州的游客就有6070万人次,而奥兰多的独特度假资源——全球最大的迪士尼世界乐园等主题公园,更是让全世界的游客对奥兰多倾心不已。奥兰多享受着全球前列的租金收益,逐年增加的观光客与奥兰多短缺的待租房屋,使得入市门槛相对较低的奥兰多成为不可多得的投资洼地,也必将掀起新一轮投资热潮。 

购房政策·美国 发布时间:2018-12-21

澳大利亚成富豪最爱移民的国家,别墅市场火热

近期,知名咨询公司New World Wealth在其“2018年全球财富移民评论”上的分析显示,澳大利亚成为了富豪们最爱移民的国家,人数冠绝全球。繁荣的经济、优美的环境、闲适的生活等令澳洲成为全球富豪的乐土。       移民澳洲的富豪人数飙升7成 据《悉尼先驱晨报》报道,内政事务部新数据显示,2017年一年共有7260名身家超百万的富豪不需要通过英语考试以及教育和就业的检查就     移民到了澳洲,为悉尼和墨尔本等地带来了数十亿澳元的投资增长,这些百万富豪有86.5%来自于亚洲。      据内政部统计称,2017年通过商业投资和投资项目,尤其是超过100万澳元的投资项目来到澳洲的人数较2016-17年度增长74%,申请人数达到9051人,最终7260人成功批签。      为何富豪移民钟爱澳大利亚?      纵观全球,那些吸引富豪的国家往往是经济大国,非常健康,犯罪率通常较低,教育良好,商机良好。相关调查也显示,亚裔高净值人群青睐澳洲时因为一流的教育水平、舒适的气候以及确保女性安全和社会自由的政治条件等等。      澳洲政局稳定,经济连续27年保持正增长(即便在全球性金融危机期间),经商环境透明安全,商业机会不断增长。澳洲是全球最富裕的国家之一,也是世界财富最平等的国家之一,贫富差距合理,国民幸福感普遍较高。

购房政策·澳大利亚 发布时间:2018-12-21

美国新屋开工数好于预期,创近三个月新高

美国8月新屋数据总体好于预期,对住房市场而言是一个积极的信号。具体数据方面:美国8月新屋开工128.2万户,高于预期 123.8万户,前值 116.8万户修正为117.4万户。美国8月新屋开工环比9.2%,大幅高于预期 5.7%,前值0.9%修正为-0.3 %。美国8月营建许可122.9万户,低于预期 131万户,前值 131万户修正为130.3万户。美国8月营建许可环比-5.7%,预期0.5%,前值1.5%修正为0.9%。美国8月新屋开工为128.2万户,大幅好于预期,创近三个月新高。环比飙升至9.2%,创2018年1月来新高。      Kitco援引CIBC全球市场高级经济学家Katherine Judge表示,最新新屋开工数据可能显示住房的建设高峰情况。虽然住房市场活动在中期内趋于缓和,因为家庭需求放缓,而且利率上升开始削弱负担能力,但短期内的需求仍保持相当稳固,这得益于工资的上涨。美国8月开工数的增加主要来自于多户住宅部分,增加29.3%至40.6万户;占据房屋市场主体的独栋房屋开工数温和上涨1.9%至87.6万户。中西部,南部和西部的开工活动增加,但东北部则持平。与2017年同期相比,今年前八个月的新屋开工率高出6.9%。

购房政策·美国 发布时间:2018-12-21

房贷成居民杠杆率上升主因 透支消费潜力

        随着供给侧结构性改革尤其是去杠杆政策的实施,近年来我国宏观杠杆率过快上升的势头得到了初步遏制,非金融企业杠杆率稳中趋降。但随着过度负债文化的兴起,住房抵押贷款的快速增长以及新兴消费金融的蓬勃发展,近年来我国居民部门的杠杆率快速上升。相比非金融企业债务,居民债务一旦出现问题将难以解决,带来的负面影响也更大,不仅会降低居民储蓄、抑制居民消费,还使得居民储蓄下降,抑制经济可持续增长,需要引起高度重视。?      一、近年来我国居民杠杆率明显上升      近年来,我国居民杠杆率(居民债务/GDP)快速上升,由2008年一季度末的18.8%上升至2018年一季度末的49.3%,十年间上升了30.5个百分点,上升速度快于多数国家和地区。同期,全球及主要发达经济体国家的居民杠杆率逐步下降。全球及发达经济体国家居民杠杆率分别从2008年一季度末的67%、83.2%下降至2018年一季度末的61.8%和75.2%,分别下降了5.2个百分点和8个百分点。其中,美国居民杠杆率更是下降了21.3个百分点。      居民杠杆率的快速上升加大了居民偿债压力。根据国际清算银行(BIS)数据,我国居民债务本息收入比(居民债务本息/可支配收入)也由2009年的6%左右上升至2017年的12.8%,已经超过美国(8.2%)和日本(6.7%)。根据笔者测算,我国居民债务收入比(债务/可支配收入)从2008年的31%增长到2017年的近80.3%,日益接近德国(93.4%)、日本(109%)、美国(111%)等发达国家水平。但相比OCED国家132%的平均居民债务收入比仍有一定差距。      与欧美等发达国家不同,我国居民负债主要集中于个人住房按揭贷款。2018年6月末我国居民个人住房按揭贷款余额为23.8万亿元,占居民总负债的60.8%。再加上公积金贷款(2017年约为7.56万亿元)、“首付贷”等,居民实际的住房相关贷款占居民总负债的比例在70%以上。住房按揭贷款增速明显快于居民总负债增长速度,2013年至2017年,住房按揭贷款年均增长24%,同期居民总债务年均增长9%。     随着社会经济发展、收入水平提高,居民消费观念正在发生改变,由过去习惯存钱、担心欠债、谨慎消费的生活方式向少存款、敢借贷、超前消费转变。不少80后、90后甚至00后通过网上借贷平台、银行卡透支等超前消费。2018年8月末,我国消费性贷款规模达31.5万亿元(预计2018年末将达到36.6万亿元),近年来一直保持20%以上的年均增速,远高于美国4%、欧元区和日本2%左右的年均增速。2009年至2018年一季度末,我国信用卡贷款年均增长32.9%,比各项贷款平均增速高出17个百分点。消费贷款的快速增长,也带来违约风险的增加。个人信用卡不良贷款率高企,2016年为1.9%,比个人贷款不良率高1.14个百分点。      目前,除了银行贷款外,居民还可以从消费金融公司、电商平台、互联网分期平台和小额贷款公司等获得贷款。由于缺乏完善的个人征信系统支撑、风险管理模式尚不成熟,这些新型消费金融机构快速扩张的同时风险也在集聚,衍生出“裸贷门”、信用卡黑色产业链、逾期暴力催收、“现金贷”变相高利贷等市场乱象。近期部分互联网金融平台通过手机回租等方式将“现金贷”业务变身为“回租贷”,名为租赁、实为借贷(“名租实贷”),并强行搭售会员服务和商品变相抬高利率。这些不仅扰乱金融市场秩序,还使得大量低信用人群进入信贷市场,导致居民债务规模迅速累积。      二、居民杠杆率快速攀升将导致经济金融风险      国际经验表明,当居民杠杆率超过30%,其对经济增长的效应将由正转负;一旦超过65%,将给经济金融稳定带来冲击。一是债务过度扩张将透支居民消费潜力,抑制消费能力。居民债务增长远超收入增速将制约居民消费增长。特别是低收入群体持有债务占比较高的国家,其债务过快增长对经济增长的负面影响更大。经过多年的调整,消费对我国经济增长的贡献(2018年上半年达到78.5%)已远远超过投资和出口(2018年上半年,其对GDP增长贡献率分别为31.4%和-9.9%),一旦消费动力减弱,将严重影响经济增长的可持续性。      二是杠杆率上升降低居民储蓄率,影响投资和经济增长。居民杠杆率快速攀升,不仅加大偿债压力、挤占消费,还会降低居民储蓄率,导致投资率下降和经济增长放缓。2017年,我国居民存款与可支配收入之比从2010年的25.4%下降至12.7%,国民储蓄率也从2010年的51.2%下降至46%(国民储蓄是指投资可用资金来源,对应当期没有消费掉的所有收入,包括存款、理财、货币基金、股票投资等,居民部门储蓄构成国民储蓄的一部分)。未来,随着金融脱媒的加快、老龄人口占比的上升,储蓄率还将持续下降。      三是债务过度扩张带来虚假繁荣,增大系统性金融风险。居民债务增加会造成经济虚假繁荣,扭曲市场预期,引起居民非理性负债。乐观预期下银行也倾向于放松信贷条件,增加对居民部门贷款,推高资产价格。一旦债务难以持续、资产价格大幅下降,容易引发经济金融市场的动荡调整。通常,非金融企业债务可以通过债务展期、债转股等方式来实现“以时间换空间”,促进债务风险逐步化解。与非金融企业债务相比,居民债务问题更难以解决,带来的负面影响也更大。2008年美国次贷危机的一个重要原因就是低收入居民债务迅速积累。     三、政策建议     长期以来,居民部门低债务、高储蓄是我国经济发展最重要的基础和比较优势之一。但近年来我国居民过快负债、杠杆率攀升,将对未来经济金融发展产生重大影响。针对这一新现象、新问题,需要高度重视、合理引导,有序控制居民杠杆率过快上升。为此,提出以下几点建议:     第一,未雨绸缪,引导居民理性消费、合理负债。吸取美国鼓励过度消费、超前消费导致经济金融失衡的教训,引导居民理性负债。一是避免形成超前消费的社会环境,对消费金融公司等的过度宣传、诱导性推广等加强审核和监管。二是开展消费者金融教育,帮助公众学习现代金融知识,提高债务风险意识。三是加强消费者保护,建立消费者投诉信息收集和反馈制度,识别潜在的消费者保护问题。     第二,充分运用宏观审慎政策工具,引导金融机构审慎发放居民部门贷款。一是引导金融机构更加审慎发放居民部门贷款,适时采取提升贷款价值比例、贷款收入比例等宏观审慎政策。二是加强资金流向监管,防范其以各种形式流向房地产市场。三是将网上借贷纳入个人征信体系,多方位、全口径监测居民债务信息。     第三,实行统一监管,避免监管套利导致的风险转移。借鉴国际经验,对从事消费贷业务的各类机构一视同仁,在牌照准入、信贷额度、限制杠杆等方面建立统一的监管标准。按照实质重于形式原则,对同一类金融业务实行同样的监管标准,避免监管套利。针对“名租实贷”等新型消费金融加强监管执法。      第四,纠偏住房过度消费倾向,引导住房消费回归理性。一是针对当前部分城市房价过快上涨的现象,提高房地产调控政策的精准性,整顿和规范市场秩序。二是对地方政府“明调控、暗刺激”行为进行纠偏,形成房地产调控合力。三是加快财税体制、货币金融、土地供应等一揽子的改革来推动房地产长效调控机制建立。四是稳步推进房地产税,改变目前因较低的持有成本导致的房地产过度投资投机。同时,房地产税的推出需要充分考虑实体经济承受力及居民整体税收负担。      第五,建立居民部门债务风险预警和监测机制。借鉴美国等国应对家庭债务危机的经验,加强对居民部门债务风险的预警和监测。一是实行差别化的家庭负债控制措施,分区域(不同城市)、分主体(不同收入群体)监测居民负债状况。二是监测房地产价格变化、抵押贷款比率和家庭收入变化对居民短期偿还能力的影响。

购房政策·中国 发布时间:2018-11-12

楼市降温,三四线房价或将从这里开始下滑

      无论市场如何变化,那些豪宅项目以及高品质的住宅都很难有所波动,一方面是这些产品价格本身就过高,没有上涨的幅度,另一方面是价格和价值匹配,抗风险能力增加。 其次,那些郊区大盘,尤其是百强房企进入之后拿地开发的所谓城郊结合部的项目,在推广上下足了功夫,产品体验感也做的很好,然而有一个致命的缺点就是生活     无论市场如何变化,那些豪宅项目以及高品质的住宅都很难有所波动,一方面是这些产品价格本身就过高,没有上涨的幅度,另一方面是价格和价值匹配,抗风险能力增加。而楼市同样如此,即使是房价下滑,那么一二线城市和三四线城市的抗压能力是不同的,同样城市中心和郊区的抗跌能力也是不同,所以接下来如果三四线房价下滑,将会从这里开启。      首先,在这次房价没有开始上涨之前,三四线城市拥有大量的烂尾楼和闲置地块,因此相关部门才提出了去库存来解救三四线城市,而随着房价的上涨以及炒房者的进入,这些烂尾项目摇身一变成为了香饽饽,然而对本地人来讲,房子是烂尾,即使是再次复工也难以接受,而且随着市场的起伏变化,这些项目抗风险能力是最低的,既然房企能够跑路一次,那么第二次也可能会发生,所以接下来三四线楼市的这些项目或许会开始率先降价。      其次,那些郊区大盘,尤其是百强房企进入之后拿地开发的所谓城郊结合部的项目,在推广上下足了功夫,产品体验感也做的很好,然而有一个致命的缺点就是生活配套不完善,逛个超市都需要开车出现,买个东西小区里都没有,而且由于这些小区刚开始价格较低,吸引了大量在外工作的买房者,没有人居住的情况下,商业和居住氛围都没有,如果这时候你去小区里看一下,或许就会发现,很难看到一两个人,尤其是晚上看看那些空置的房子,或许就没有了买房的念头,而这样的房子在三四线有很多,率先降价也是可能的。      当然,这只是相对新房来讲,那些二手房产品其实早就偷偷地降价了,只不过没有人关注,自然就不会引起市场的反应。而且,三四线的本地住户拥有大量的拆迁房,这些房子虽然品质相对较差,但是生活配套和价格都是比较不错的,而这些房子也是最容易降价销售的,所以如果三四线城市降价的话,一定是先从这三种房子开始降价。当然,房企为了加速销售也会开展各种促销活动,低首付购房也会持续增多,而对于购房者来讲,如果不是买来自住,那么最好不要投资,毕竟从抗风险的角度来讲,现在的楼市下滑的压力不小。

购房政策·中国 发布时间:2018-11-12

重磅消息!深圳拟出新政推动闲置土地处置

深圳市规土委11月5日公示了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》(以下简称《处置办法》)。该《处置办法》是2015年10月9日《关于进一步规范已出让未建用地土地用地变更和容积率调整的处置办法(试行)》到期后的后续政策,并经过了一轮公示和修改。目的是为加强土地用途变更和容积率调整管理,更好地盘活和推动存量用地二次开发利用。与此前的政策相比,在简化审批流程、提高行政效率、适度放宽土地使用权人的利益空间,提高使用权人参与处置积极性方面均做出了安排。      调高容积率可分类处置      为调动土地使用权人申请适用《处置办法》的积极性,同时增加政策的可操作性,此次修改对于容积率提高增加建筑面积的情形按照不同用途制定了处置方案。商业用地增加建筑面积的,除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外,还应将超出原合同约定建筑面积部分的30%建设为办公用房并无偿移交政府。居住用地增加建筑面积的,超出原合同约定建筑面积的部分均建设为可销售的人才住房。城市基础设施和公共服务设施用地增加建筑面积的,无偿移交规划的其他城市基础设施和公共服务设施用地后,直接按照法定图则继续开发建设。对于工业、物流仓储用地增加建筑面积的 ,相关处置方案将由市政府或主管部门另行规定。      在土地用途变更方面,此次修改将变更用途的处置方式采用了更为细化的分类。具体分为由商业服务业用地变更为居住用地,由工业、物流仓储用地等变更为居住用地,由居住、商业服务业、工业、物流仓储用地等变更为城市基础设施和公共服务设施用地,分别制定不同的处置方式。      在土地使用权期限的计算时点方面,《处置办法》规定土地用途变更后由原土地使用权人继续开发建设的,土地用途变更后的土地使用权起始日期维持原土地使用权出让合同约定不变,但对于变更为居住用地且住宅部分均建设为人才住房的情形,土地使用权起始日期可重新计算。      此外,在地价计收方式方面也进行了优化,兼顾利益均衡。      当前,深圳正在千方百计加大住房供应,扩大保障范围。为实现住房保障目标,解决民生住房需求,在处置方式的调整中,重点针对变更为居住类的用地,提出建设为可销售人才住房的要求。同时,考虑到用途变更前后土地价值的差异,兼顾企业利益保障,对于由商业服务业用地变更为居住用地的,允许原土地使用权人按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的,原土地使用权人交回法定图则已规划的城市基础设施和公共服务设施用地后,剩余用地按生效法定图则确定的容积率核算建筑面积,并全部建设为可销售的人才住房,其中需建设的商业部分按照有关管理规定建设和销售。为保证方案的科学性、合理性,既利于扩大住房供应又能兼顾原土地使用权人利益的实现,深圳市规土委进行了不同方案的测算, 并明确了可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定。

购房政策·中国 发布时间:2018-11-08

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